田园综合体将成为政府重点扶持对象

近日,国家农业综合开发办公室就做好2018年国家农业综合开发产业化发展项目申报工作发出通知,对扶持重点、补贴项目、申报条件等内容做出了具体的要求。

这次主要扶持的项目领域是:农业优势特色产业。

一、资金扶持财政补助项目

扶持的主体是:新型农业经营主体

按资金扶持方式可分为:财政补助项目、贷款贴息项目。

财政补助项目要扶持纳入农业优势特色产业规划的产业。优先扶持以高效农业种养基地建设、农业新技术和新品种引进与推广、农业废弃物资源化利用等为主要内容的项目。

1.扶持资金给多少?

总体来说,单个项目申请的财政补助资金额度不高于自筹资金额度。由于农业综合开发产业化发展项目是在国家统一规划的基础上,由各省制定各自的实施细则,所以每个省的标准不同。

下面举几个往年的例子:

山东省2017年农业综合开发产业化发展项目规定:单个补助项目申报中央财政资金额度为涉农企业项目100-300 万元,农民专业合作社等其他农业经营主体项目 50-100万元。

浙江省2017年农业综合开发产业化发展项目规定:单个财政补助项目省以上财政资金扶持规模不低于45万元(含),不超过900万元;财政资金申请额度不高于自筹资金额度。

2.扶持资金怎么给?

全面贯彻落实《农业综合开发项目实行“先建后补”的意见》,扩大产业化发展项目实行“先建后补”的范围,提高财政补助资金的使用效果。

江苏徐州新沂市去年编报了1个2017年农业综合开发产业化发展项目,由新沂市东方林果家庭农场建设实施。

以下是具体的资金使用情况和未来预测:

总建设投资108.00万元(其中财政补助资金54.00万元,企业自筹资金54.00万元)。其中土建工程费93.45万元,设备购置及安装工程费14.05万元,项目前期费用0.50万元。

主要用于新建葡萄钢架大棚(边梁为圆形钢管拱杆采用弓形钢管)31800平米;新建水泥路(砼18厘米厚)564平米,新购置水肥一体化系统1套;结对帮扶1户。

建成后,预计年新增固定资产107.50万元,总产值41.76万元,增加值30.16万元;预计年利润总额24.96万元,直接带动农户10户增收致富,新增就业人数10人,人均增收1.2万元,直接带动农民增收12.00万元。

二、贷款贴息项目

贷款贴息项目要优先扶持纳入农业优势特色产业规划的产业。

当然其它项目也有机会,比如浙江在2017年的申报中就曾规定,对于未列入农业优势特色产业规划,但市场发展前景好、示范带动作用强的其他产业,也可列入扶持范围。

1.扶持资金给多少?

这类项目也是由各省确定实施细则,举几个往年例子供大家参考。

山东省2017 年农业综合开发产业化发展项目规定:单个贴息项目额度中央财政资金不低于50万元,不高于300万元。

浙江省2017年农业综合开发产业化发展项目规定:单个贴息项目财政贴息资金额度不低于10万元,不高于500万元,其中流动资金贴息最高不超过150万元;贴息率不高于同期中国人民银行公布的同档次人民币贷款基准利率。

2.扶持资金怎么给?

进一步加大财政贴息扶持力度,逐步减少对涉农企业的直接补助;

鼓励与金融机构合作,大力扶持中小型农业经营主体,促进发展适度规模经营;

坚持先确定范围、后据实结算的贷款贴息项目管理方式,建立拟贷款贴息项目单位名录;

对列入名录且符合条件的项目单位实际发生并已经支付利息的贷款进行贴息,贴息周期为2018年1月1日至2018年12月31日,贴息资金在2019年结算,项目明确为2019年度贴息项目。

需要注意的是,同一项目在同一年度内(以资金安排年度为准)只能获得一种农业综合开发财政资金扶持方式。也就是说,对于财政补助项目和贷款贴息项目,一个项目只能选一种申报。

三、申请对象

财政部规定:申报项目的涉农企业应具有企业法人资格,且经营一年以上;有一定的经营规模和持续经营管理能力,能够保证落实自筹资金和项目顺利实施;示范带动作用强,能够带动和促进农民增收;没有不良诚信记录。

申报项目的农民合作社应符合农民合作社法有关规定,且经营一年以上;有一定的经营规模和持续经营管理能力,能够保证落实自筹资金和项目顺利实施;有一定的示范带动作用,能够带动和促进农民增收;没有不良诚信记录。

与2017年相比,对涉农企业和农民合作社的要求都着重增加了“能够带动和促进农民增收”,这也提醒了大家在申报时多做考虑,并在材料中多写一些。

其他新型农业经营主体申报项目的要求由各省根据实际情况自行确定。比如山东2017年对“其他新型经营主体”的规定是:专业大户、家庭农场等其他新型农业经营主体。应在当地有关职能部门认定或登记,无不良诚信记录,对带动当地农业适度规模经营具有示范作用。

四、如何申报

农业综合开发产业化发展项目是由各地农发机构负责,一级一级往上申报的。

以浙江省2017年项目的申报为例:

1.具备条件的项目单位编制项目申报材料,向所在地开发县农发办申报。鼓励各有关金融机构对符合贴息条件的贷款项目,向开发县农发办推荐。

2.各开发县农发办(农发办不设在财政局的,为财政局和农发办)要按照相关政策和通知要求,对申报的产业化发展项目进行认真审核(其中:贷款贴息项目重点审核项目申报主体的资质、经营范围以及是否已取得银行出具的贷款意向书、承诺函等初步同意贷款证明、银行贷款合同等),分别于规定日期前向省农发办报送财政补助项目申报文件和拟贴息项目单位名录汇总表。

五、项目申报单位条件

涉农企业,具有企业法人资格,且经营一年以上,有一定的经营规模和持续经营管理能力,能够保证落实自筹资金和项目顺利实施。示范带动作用强,能够带动和促进农民增收。没有不良诚信记录。

农民合作社,符合农民合作社法有关规定,且经营一年以上。有一定的经营规模和持续经营管理能力,能够保证落实自筹资金和项目顺利实施。示范带动作用强,能够带动和促进农民增收。没有不良诚信记录。

其他新型农业经营主体申报项目的要求由各省根据实际情况自行确定。

六、严格限定不予受理的项目

1.对国家产业政策限制和淘汰的相关项目(参见国家发展与改革委员会《产业结构调整指导目录〔2013年本〕》)。

2.与列入中国国家重点保护野生动植物名录和有关野生动植物保护国际公约附录的动植物有关的项目。

3.已申请2018年中央有关部门农业综合开发资金支持的项目。

4.有不良诚信记录或被列入黑名单的新型农业经营主体申报的项目。

七、其它未按规定申报的项目

同一项目在同一年度内(以资金安排年度为准)只能获得一种农业综合开发财政资金扶持方式。省级汇总完之后,就到了国家层面。

财政部规定:省级农发机构要在2019年3月底前将贴息资金结算备案材料报国家农发办备案并同时抄送财政部驻当地财政监察专员办事处;要及时批复年度实施计划,在2018年9月底前将补助项目备案材料报国家农发办备案并同时抄送财政部驻当地财政监察专员办事处。

所以,建议大家关注省级财政部门的网站,会及时发布申报情况,并会写出需要哪些申报材料。

一般来说,申报财政补助项目的涉农企业申报须提供项目可行性研究报告及相关附件;农民合作社申报须提供项目申报书及相关附件。还应含向税务部门报送的相关月份的财务报告。

贷款贴息项目须编报项目申报书以及相关附件。项目申报书简要描述项目单位基本情况、项目建设内容、投资估算与资金筹措(应重点说明取得银行贷款的可能性、预计付息额和申报贴息额)、效益分析等。

附件包括项目单位营业执照副本、税务登记证副本、向税务部门报送的财务报告、银行信用等级证书、银行出具的贷款意向书、承诺函等初步同意贷款证明、银行贷款合同等。

 

【田园综合体】:农用地转为建设用地的程序详解

《土地管理法》明确规定,农用地转为建设用地时所办理的土地征用程序分以下几个步骤:

【第一步】预选符合规划的农用地。征用农村土地,必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,否则,不得使用该土地。用地单位在初步选定某农用地为建设用地后,首先应向国土资源、建设、规划等部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

【第二步】编制建设项目可行性报告。确认农用地可用于建设后,应根据建设部门的要求,编制建设项目可行性报告,并向建设部门提交用地申请,由建设部门审查,符合的,由用地单位按规定缴纳选址规费,建设部门颁发建设项目《选址意见书》。

【第三步】提交用地预审申请。农用地转用或土地征收经依法批准后,用地单位应持《选址意见书》两年内向同级国土资源局提出用地预审申请,由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

【第四步】办理立项等手续。用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续,并缴纳各项审批费用;

【第五步】提交用地正式申请。用地单位再持以上各项审批文件,向原作出预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】办理审批手续,批准用地。由国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,分不同类型,经各级人民政府审批。

【第七步】土地征用。由国土资源局具体负责对农用地的所有权人和使用权人进行征用,签订补偿安置协议,办理征地手续。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。以上各项补偿,应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内,由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的,政府应拒绝发放建设用地批准书,农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。

【第八步】领取用地批准文件。国土资源局根据批准的供地方案,在征地的补偿、安置补助完成后,向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

【第九步】缴纳出让费,获得土地适用权。土地征用后,该土地即成为国有土地,由国土资源局与土地使用者按照相关规定,签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

【第十步】办理建设项目审批手续,开始建设适用土地。签订合同并按约缴纳费用后,用地单位才真正获得该土地的使用权,用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

 

集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体土地。

2018年“农业+文化+旅游+地产”:一场农业旅游大爆炸!

农业,是一个古老的产业,几千年的农业发展积淀了浓厚的文化。文化,人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和,特指精神财富。农业与文化自古以来息息关联,相辅相成。现今随着旅游和地产两大行业的不断发展,以旅游吸引物及其配套服务设施为导向,结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成,休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。

深度解析
休闲农业地产的五种类型休闲农业地产是以休闲农业为依托,在经营休闲农业项目时,引入房地产的经营思维,从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作,从而更好地发挥项目优势,更加深入地挖掘产品的市场潜力。

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接,涉及到农业、文化、旅游业和地产业,要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程,以休闲农业的分类为理论基础,与房地产业进行融合、对接,从而形成休闲农业地产分类,主要包括以下五种:

 

  • 以农家乐为基础的地产开发

农家乐是休闲农业中最广泛的模式,是以农家为重点,即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物,满足城市居民返璞归真,回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版,它整合乡村旅游与旅游地产,使旅游经济和地产经济相融合,实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。

  • 以农业观光园为依托的地产开发

农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的,可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点,综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容,采用“庄园式”地产开发,如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

  • 以古村落为依托的地产开发

古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域,这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态,具有各自的时代特征和地域特征,通常都是遗留下来的宝贵文化遗产,此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品,以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。

  • 以景区为依托的地产开发

景区是具有一定的自然、人文资源,为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产:一种是在自然风景周围的度假型地产,另一种是与景区融合进行地产开发的项目。

  • 以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发

随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和,众多开发商开始向二、三线城市进军,但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件,预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入,如公路交通、供电、供水等,这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。

01

结合土地人文资源发展起来的旅游产业

这一点前面两部分已经做了详细的介绍。休闲农业和乡村旅游是目前创新农业的重要形式,将农业与旅游结合也是优化农业产业的重要方式之一,在传统种植、养殖等农产业的基础上,适当地开发其他的资源,尤其是旅游资源,最大程度地利用产业优势和土地资源优势。

02

以土地为基础的农业地产开发

(养老地产、养生地产、商业地产)

一、养老地产成农业地产开发新宠

  • 养老地产市场真空多,潜力大

对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括:中国已进入老龄化社会;传统养老方式面临挑战;国内的养老设施满足不了需求。

 

目前国内很多开发商在研究养老地产,但养老地产在我国大部分省份还是空白,国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数,做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

 

  • 国内知名房地产企业已经先后做出尝试

万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支,而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称,研究养老物业已经有3~5年时间;首创置业与河北建设集团联手,预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平,绿城旗下绿城蓝庭项目,向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时,泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。

在保利地产年度股东大会上,该公司有关人士透露,目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景,并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

 

  • 养老地产开发有例可循

湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面,这个目前中南最大的老年城,成为长沙养老地产的试水之作。在长沙,康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区,填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显,中国的人口红利正在向老龄市场转移。

 

二、休闲养生地产是农业地产开发的尝试方向

随着人们生活水平的提高,养生成为追求更高生活品质的一大趋势,很多人都在谈养生,很多企业也都涉足这一行业,房地产也一样。

  • 养生地产的市场需求

亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势,使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化,养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人,约占全国总人口的12%,比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15%,与此同时,有15%的人处在疾病状态中,剩下70%的人处在“亚健康”状态。

解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环,使得身心浸润在完全生态的环境氛围中,养生专家曾有过形象的比喻:人体就像一个弹簧,外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷,最终弹簧无法复原。所以,人的体力精力需要保持收支上的平衡,一段时间的紧张劳作,需要相当甚至更多的时间来调整,才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要,而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。

 

  • 开发养生地产要遵循的原则

养生地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域,滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照;住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新,使得居住空间除了更具有科学性外,还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置,如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。

而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化,如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等,既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化,提高养生产业链的就业功能和创业功能,使得养生社区开发与养生产业完美结合,创造出养生地产独特的产业运营优势。

  • 养生地产的市场引导

养生地产,包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能,在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则,将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理,再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者,进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导,就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销,专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者,并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。

养生地产,是人居产品的理性回归,也是对人生价值的全新认定;养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。

现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段,但是可以预见,我国的养生产业潜力极其巨大,极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

 

三、不改变农业性质的商业地产开发也是新形势

商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。

商业地产的形式多样,主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上现在的很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。理解的时候,不要为这些概念所拘泥。

 

商业地产的模式有三种:

第一种,我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源。

第二种,“出售”这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐的火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

第三种,“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;

另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛。

 

现在很多发展休闲农业的地方,在旅游产业中也集合了一定的商业地产形式,如将部分农业用地租售给房地产企业,开发一些养生养老地产产品等。

以文化为依托的会展经济(“草莓大会”、“农博会”、“蔬博会”、“农业嘉年”)

开发农业,旅游和地产是个不错的选择,但是严密联系当地的风俗文化,从文化层面推动当地经济无疑是更高层面的农业产业规划,以文化为依托的“会展经济”是这种形式的代表。

 

  • 昌平国际“草莓大会”

昌平第七届世界草莓大会落幕不久,据媒体报道大会共吸引近200家企业参展,其中国内企业近150家,涉及19个省市;国际企业50家,涉及14个国家和地区。据介绍,在大会5天时间内,北京市昌平区的草莓采摘就达36万公斤,收入3600万元,平均每斤售价高达100元。

“办好世界草莓大会,拉动一个产业,富裕一方农民。”昌平区政府的相关负责人表示,昌平区按照这一产业思路,紧密谋划草莓产业的后续发展,努力推动全区都市型现代农业转型升级。目前昌平已启动了国家现代农业科技城昌平园的规划建设。

  • 山东寿光国际菜博会

4月20日,第十三届中国(寿光)国际蔬菜科技博览会在上东寿光正式拉开帷幕。来自50多个国家、30个省市区的上千万人参展了此次参博览会。展会为期一个月,这是山东寿光依托产业基础和科技优势,向世人展示当地现代农业发展的一个窗口,也是让世界人民认识山东的一个平台。

从展会的展厅设计来看,举办方在其中融入了大量的当地以及中国文化元素,从文化上诠释农业经济展会。展会设1个主展区和13个分展区,主展区总面积35万平方米,设有8个展馆(厅)、6个蔬菜温室大棚、采摘园和蔬菜博物馆。8号厅采用蔬菜、果实、种子制作的盛世中华、锦绣江山等200多个蔬菜组合景观,融合了红色文化、生肖文化、齐民文化等传统历史文化。参观展馆之余,游客还可在现场参与互动。2万平方米的田园超市“采摘园”向游客开放。

为配合展会,主办方还举办了丰富多彩的文化活动。第三届中华农圣文化节将以庄户剧团演出、地方特色文艺汇演等形式,自4月21日起在菜博会主会场、弥河生态农业观光园展开。4月25日上午,还将在菜博会一号馆前广场举办“蔬菜总动员”蔬菜趣味大赛。

 

  • 安徽和县蔬菜博览会

和县是安徽省的一个普通县城,但是她同时也是在该地每两年举办一次的中国•和县蔬菜博览会更使这个县城拥有了更高的知名度。

中国•和县蔬菜博览会一般在和县台湾农民创业园里举办,该农业园是由农业部、国台办于2009年5月批准设立的国家级农业园区,是安徽省首个台湾农民创业园。以发展“生态农业、高效农业、休闲农业”为重点,以“引领安徽农业、彰显台湾特色、促进皖台交流、增加农民收入”为目标。

蔬菜博览会是和县对外展示自己的一张名片,到2011年蔬博会一共已经举办了五届,在和县将蔬博会越办越大的同时,在“皖江”地区,和县有机蔬菜的种植也广为人知,和县因此被誉为“全国无公害蔬菜生产示范基地县”,蔬果种植面积已达50多万亩,产值10亿多元,素有“长江中下游地区最大菜园子”之美称,“皖江”牌蔬菜位列“全国蔬菜十大畅销品牌之首”,畅销全国。

 

  • 南京农业嘉年华

提起“嘉年华”人们自然想到 “狂欢节”,而南京的“农业嘉年华”就是农业行业里的狂欢节,以“农民的节日 市民的盛会”为主旨的农业嘉年华是南京农业旅游的品牌,兼有展览、娱乐、购物、展示、宣传、招商等多种功能。

从2005年起,每年9月由南京市政府、江苏省农委主办,南京市农林局承办“农业嘉年华”活动,向社会全面展现休闲农业发展成果,传递现代农业文化,为农民和市民搭建交流、互动、娱乐、庆祝和共同发展的平台。

南京农业嘉年华的宗旨是向社会展示城乡统筹新措施、展示都市农业新成果、展示休闲农业新品牌、展示郊县农民新风采。为农民、市民搭建一个交流、互动、发展,共同娱乐、庆祝的平台。“农业嘉年华” 起源于休闲农业,服务于都市农业和城乡统筹,表现形式以吃、喝、玩、乐、娱、购、体验等内容为要素,以创意的手段包装,以人们喜闻乐见的方式呈现,以充满“农”味的素材为特色,打造一个融新、融美、融经济和社会效益于一体的富有内涵的农业盛会。

南京市已成功举办了六届农业嘉年华,从向市民推介旅游农业的景观、产品与特色线路,到全面宣传现代农业成果,在社会引起强烈反响。2009年9月,国际都市农业基金会在第四届南京农业嘉年华开幕式上向南京市颁发了“国际都市农业推广与创意城市奖”。

南京农业嘉年华已成为南京都市农业的一块金字招牌。

根据这些案例分析得出,如何使旅游经济和地产经济相融合,实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵,旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为了新亮点,休闲农业地产已然成为未来建设投资的新的热点。

政策新导向:农村集体建设用地将成为旅游用地的主流!

土地是文旅产业发展中重要的关键词,国家目前的用地政策对文旅产业发展有哪些影响?日前,国家发改委城镇中心智库副理事长乔润令发表了演讲《文旅产业土地利用的新空间》。 

 

宅基地:土地利用的新空间

土地控制数量扩张,提高土地利用率。

十八大以来,从新政策的整体来看,是控制数量扩张、提高土地利用效率。从十八大开始一直到今年的人民代表大会,这个趋势都在进行。我们看到,2013《中央城镇化工作会议》提出“城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”,2014年《国家新型城镇化规划》又明确要求“严格控制城市便捷无序扩张”。

 

另外,国家也采取了新的措施,划定城市边界,划定耕地边界,划定生态红线。先从北京、上海、南京、杭州、广州、深圳等14个特大城市和大城市着手,然后扩大到600个城市。划定了以后,十年可以微调一次。那就意味着你不能随意的扩大城市的边界。

 

再看政府机构的整合,这里的关键是规划部门的重组。规划部门整体上从住建部门剥离出来,从组织机构上转变职能思路。要解决什么问题呢?要从外延扩张型的规划转变为存量优化型的规划,就是说规划本身也要发生重大的变革。

 

刚才讲了土地的情况,包括一些政策的变化,具有标志性的意义。什么意义呢?扩张型的新城新区建设已经进入尾声了,城市发展将从面积、数量的扩张转向品质和功能的提升。

 

新导向鼓励利用四荒地和集体建设用地发展旅游业。

新的导向方面,最近三年来,所有的政策是鼓励集体建设用地、四荒地。搞什么?搞旅游、特色小镇、田园综合体。

 

大家看,四部委去年12月出台了一个新的政策:盘活存量和低效建设用地,严控新增建设用地规模,用地面积控制在3平方公里左右。就是说你搞旅游、搞建设,搞特色小镇和田园综合体要严格控制新增建设用地,在存量上做文章,这是个非常清晰的政策目标。

 

大家搞旅游的知道,62号文件是国务院一个非常有纲领性的文件(《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》[2015]62号)。这个文件发了以后,为了落实这个文件,主管部门、国土部等,又搞了一个关于支持旅游用地政策的意见(《关于支持旅游业发展用地政策的意见》[2015]10号)。其中最关键的是优先安排新增建设用地指标,允许和支持利用农村集体土地发展旅游业,这个政策非常的宽松,已经打开了大门。

 

另外,在中央2018年刚刚发布的文件《关于实施乡村振兴战略的意见》中,允许政府利用农村存量建设用地,预留部分规制建设用地指标用于休闲旅游设施。

 

不同区域的土地开发重点加速分化。

中国经济,各个区域经济在分化,人口流向在分化,土地利用也将出现重大的分化。

 

高价值地区的土地利用政策已经发生逆转。所谓高价值地区,那就是大中城市周边和东南沿海地区,这个土地价值非常高。比如说,讲个简单的例子,在温州一亩建设用地400到500万,这个在中西部是不可想象的。

 

中部地区的土地政策将聚焦农村集体建设用地。大家看中部地区,这个特别重要。中部地区土地政策将聚焦农村集体建设用地。伴随着农村三权分置的改革,农村集体建设用地将成为旅游用地的主流。

 

另外,经济空间和城镇人口收缩的东北、中西部一些地区不同类型的土地如何利用,建议各位认真研究这个事。那相当多的土地都是空了,“城中村”,大量的“空心城”、“空心办事处”长期这样吗?不可能。

 

所以说,政策和市场的走向正在十字路口。所以,你要是再在那儿搞什么房地产,什么旅游地产之类的,这个可能是风险非常大的。中国的人口流向发生了很大的变化。是机遇还是挑战呢?建议不同类型的土地开发价值需要重新评估,这个可能是非常需要的。

 

农村集体建设用地政策的重大调整。

除了刚才提到的政策外,还有一个特别大的政策,农村集体建设用地的政策。试点是从2015年开始的,从去年到今年有了实质性的重大突破。关键是什么呢?最关键的是宅基地。因为宅基地属于农村建设用地,农地永远是农地,不能改变用途的。

 

农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置。原来的政策是这样的,宅基地不能入市,不能卖给城里人,不能搞经营。所以说,导致农民不能利用自己的土地分享工业化、城镇化的好处,也造成了农民宅基地难以退出,浪费资源。但2018年中央1号文件指出:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

 

为什么我们有那么多宅基地,在那儿酝酿推不出来呢?体制问题。现在最大的亮点就是农民能以出租、合作等方式盘活利用空间宅基地的使用权,城市工商资本可以下乡合作开发宅基地的使用权,这就是讲的新空间,重点在这个地方。

 

农村宅基地是未来最大的用地空间。

目前宅基地的三权分置政策正在实验过程当中。三权分置已经定了,下一步是要解决这五个问题。

 

  • 宅基地转让可否跨区域,这个村拿的地能不能跨到别的县;
  • 银行能不能抵押贷款,现在全国有30多个试点正在进行银行抵押贷款的试点。比如说江西有的已经做得非常不错了;
  • 防止搞房地产,但可以建租赁房,这个政策也已经有了;
  • 如何转化成产业用地,这一步正在探索;
  • 如何进行市场化交易。

 

估计在2019年末,几大试点成熟以后,这几大问题就开始破解了。宅基地制度在三权分置基础上继续改革、使用权可以入市交易,意义重大:一是止住乡村衰败、增加农民收入,振兴乡村的关键一环;二是发展特色小镇、田园综合体,为乡村旅游提供了最大的潜在用地。

 

 

这个制度的改革,开辟了产业发展,特别是在旅游产业,特别是乡村振兴背景下的旅游、特色小镇、田园综合体。宅基地新政策及其后续融资政策的完善,为城市资本的下降开辟了道路。

农村土地如何流转、市场化?

通过政府获得国有建设用地。国有土地我们习惯了从政府手里拿,但事实上,国有土地是政府先从农民手里征过来。大家搞房地产都知道,国有土地除了住宅用地,还有工业用地,商业、旅游等事业发展用地、公共设施用地等,在我们国家有很多。旅游现在已经变成一个非常引人瞩目的行当,但我们国家的分类标准还在二三十年前,所以这个可能将来旅游用地还是要重新分类一下,重新确认到底应该怎么搞。

 

从村集体手中获得的集体产权土地。这是我要给大家推荐的新空间,注意,重点是从农民手中、从村集体手中获得土地,这意味着下一步就不一定从政府手里了。

 

集体产权土地有3种,承包地、四荒地和林地、集体建设用地。这三种集体土地现有的特点有三个:

  • 产权归集体,农民只有承包权、使用权;
  • 不能抵押贷款、不能向村集体经济组织之外的人和组织流转出让;
  • 实行用途管制,非经规划和政府征用,集体土地不能转换用途。

 

承包地,包括基本农田、一般性农田;四荒地和林地,这块的体量也很大。集体体建设用地也分三类,第一类叫做经营性集体建设用地,这个在整个集体建设用地当中占比不超过10%,也不是很多,它现在可以直接入市;第二类,公共建设用地,就是学校、医院等等,这是公共服务用地;第三类,也是最关键的,就是宅基地。刚开始就讲,宅基地为什么有那么大的空间?因为农民占了大量的宅基地,并没有退出来,两三亿人进城,宅基地不减反增,这是下一步发展最大的土地红利空间的所在。

 

农村可用的资源是土地与农村集体资产。那么,我们看了土地以后,再大体上分一下农村目前可用的资源。因为搞乡村振兴也好,搞乡村旅游也好,最基础的就是把土生土长的很多资源旅游化、文化化。

 

农村有资源型资产,包括土地、山泉河流等;农村也有经营性资产,就是集体经济,珠三角比较发达,比如有企业、旅游公司,是集体经济的;此外还有非经营性资产,主要是用于公共服务,如集体经济组织出资的农村教育、文化、卫生等设施等。三类资产分布不同,是农村集体的主要财产。

 

那么下一步改革的方向,就是确权。

 

对于资源性的资产,确权以后,可以把经营权流转给想要的人,城市资本合作也好,买卖也好,都没问题,同时贷款抵押,一旦试点成功,可以贷款抵押;非经营性资产,确权估值后采用3P模式进行运营。这个我们搞乡村旅游和特色小镇和田园综合体的时候肯定会遇到这个问题,因为一些基础设施,公共服务设施,谁来建,这就有非常大的问题,这个你可以用3P模式。至于经营性资产,确权后可以交易出让合作经营。

 

最后的结论是,农村集体建设用地是未来用地的新领域。绝大多数的田园综合体、特色小镇,用地的最新的领域,也是最可发挥的领域,就是农村集体建设用地。