为什么商业街改造往往难以成功

中国城市化高速发展进程中,城市管理者永远离不开的主题是旧城拆迁改造,而旧城的中心也差不多就是商业街所在的位置。因此,商业街改造也是城市旧城区改造不可回避的内容。

城市管理者出于什么目的改造商业街?不外乎四方面的原因。

一是因为交通的梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多,而道路建设已经远不适应城市发展的需要,人流和车流集中到这里,免不了会产生交通的严重拥堵。当我们的管理水平和城市居民的素质还不能满足城市化高速发展进程的时候,大拆大建地改造就是一件最为容易实现的事情。

二是因为形象。城市旧城区的历史往往有几十年,多的甚至上百年。商业街存在的历史较长,店铺也大多是旧房子,即使是相对新一些的建筑,也得是上个世纪六七十年代的产物。因此商业街与城市管理者理想化的城市景观有着比较大的差距。

三是基础设施配套较差,安全隐患较多。由于商业街的街区狭小,店铺密度较大,房子老,设施旧,电线裸露,供水和排水设施不健全,消防通道难以打通等原因,很多城市管理者往往担心引发重大安全事故而承担责任,便将商业街治理视为政府管理的老大难。

四是商业街地段好,地价高,但是商业街大多是经营传统商品的店铺,商品的附加价值低,商业的档次不够高,等于说商业街占据了城市最有利的位置,创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配,等等。

综合以上原因,一些城市开始对商业街进行拆迁和改造。然而,仅仅是出于这些动机,而没有进行综合的经济评价时,一些城市商业街的拆迁和改造的结果是失败的。

为什么商业街的改造难以获得成功?原因在于城市的拆迁和改造不是一个简单的规划就可以解决的问题,而要充分了解商业街发展所遵循的经济规律。

对于喜欢商业街的消费者来说,之所以选择经常去某个商业街购物和消费,当然是冲着方便、价格低以及品牌和多样性的选择。顾客可以在最小的半径内,花费最少的时间,完成最多的消费选择。这是商业街兴盛的基本原则。而商业街与购物中心的最大区别是,街区经济和建筑景观的个性化,还有着观赏的功能。

如果我们拆掉商业街,从经济上算账,可能成本要大很多。首先是补偿,对拆迁户和商户的补偿是所有开发商必须要承担的成本。其次是购买土地和建筑的费用,这相对于原来商铺的门面房是巨量投资。再次是基础设施的投资,当然按照现代化城市的标准建设的配套基础设施可能也要花很多的钱。这些钱从哪里出?

如果改造商业街的目标是为了重建一个新的商业街,所有成本都需要新的商户来承担,开发商和政府肯定是不会赔钱的。因此商户必须承担未来店面的租金,这些租金就相当于开发商和政府土地出让的所有成本。这些租金也必然会内化为商品的价格。与原来的商户和店铺相比,成本增加了这么多,商品价格还会和原来一样吗?当商品丧失价格优势之后,商业街的顾客就可能大大减少。

对于传统的以自己房屋作为经营场所,成本支出较少的店铺,经营者会有长期预期,有利于通过产品的价格和质量的提升形成品牌。经营者租赁改造后的店铺,随时都可以因为租金提高而不停更换经营场所。所谓老字号店铺和品牌价值就失去了根基。

即使是在老字号店铺的原址上拆迁和重建,店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里。商品价格提高,经营预期不稳定,高昂的店铺成本,这都是造成商业街繁荣不复存在的原因,而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基。

从商业街存在的规律来看,还有一个更重要的判断。基于一定人口规模支撑的商业街,人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣。当改造和拆迁之后,开发商为增加收益,一定会大幅度提高容积率,将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间,而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益。一旦成本提高,价格上涨,品牌缺失,结果就会导致人流的下降。

虽然商业面积增加,但是人流日益减少,无法形成能够支撑新增商业容积的人流量,一定会带来商业的萧条。商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应。但是这个规律不发生作用了,在商业面积大幅度扩张的情况下,店铺进入数量减少,也会带来商业街的萧条。这就是商业街改造失败的重要原因。

遗憾的是,一些城市政府决策者和规划部门专业人员,很少从这些方面来考虑问题。而失败的拆迁和改造导致商业街的萧条,只能成为我们城市治理中的经验教训。

国土资源部为养老产业开绿灯,提供一系列土地优惠政策

国家高度重视养老服务设施建设工作,针对养老房地产业,也出台了一系列土地优惠政策,那么具体有哪些呢?在十二届全国人大五次会议第8745号建议的答复中,国土资源部给出了答案。

养老产业用地政策文件及内容

首先,我们来归纳下,养老产业用地政策文件,具体如下:

1、国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号)

对合理界定养老服务设施用地范围、依法确定养老服务设施土地用途和年期、规范编制养老服务设施供地计划、细化养老服务设施供地政策、鼓励租赁供应养老服务设施用地、实行养老服务设施用地分类管理、加强养老服务设施用地监管、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设、利用集体建设用地兴办养老服务设施等九方面问题分别作出了具体规定。

在养老服务设施用地规划计划方面,明确养老服务设施用地供应纳入国有建设用地供应计划。

对闲置土地依法处置后由政府收回的,规划用途符合要求的,可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,在土地利用年度计划指标中优先安排。

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门:《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(建标〔2014〕23号)

明确各地国土资源主管部门要将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划,按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求,对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续等。

3、国土资源部、住房城乡建设部:《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)

对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,明确国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的养老产业等项目用途的开发建设。

这在推动地区房地产去库存的同时,为民营经济进入养老产业提供了新的机遇。

4、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》(国办发〔2015〕84号)

明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要,做好用地规划布局。国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应。

5、民政部、发展改革委、国土资源部等部门:《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》(民发〔2016〕179号)

明确鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设,切实缓解养老服务设施建设用地需求压力。

6、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》(国卫家庭发〔2017〕12号)

明确提出要在土地供应、政策保障等方面对老年健康服务工作予以支持和倾斜。

7、国土资源部:《2017年全国土地利用计划》

进一步明确要求:土地利用计划要加大对养老、医疗、现代服务业和公益设施等民生社会事业项目的支持,对国家重点发展的民生社会事业项目用地予以充分保障。

8、《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》(民发〔2017〕25号)

明确要简化优化养老机构相关审批手续。对于新建养老机构或者利用已有建筑申请设立养老机构涉及办理不动产登记的,不动产登记机构要通过“首问负责”“一站式服务”等举措,依法加快办理不动产登记手续,提供高效便捷的不动产登记服务,支持申请设立和建设养老机构。

养老服务设施用地监管

1、在《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号)中,明确加强养老服务设施用地监管,建设用地使用权不得分割转让和转租,不得改变规划土地用途。对于农村养老设施,规定农村集体经济组织可依法使用本集体所有土地,为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施等。

2、在民政部、国土资源部等四部门联合印发的《关于推进城镇养老服务设施建设工作的通知》(民发〔2014〕116号)中明确,各地国土资源等部门要加强对居家和社区养老服务设施项目规划、用地、建设和竣工验收等环节的监督。用于城镇养老服务设施建设的用地、用房,不得挪作他用。非经法定程序,不得改变养老服务设施建设的用途。严禁养老服务设施建设用地、用房改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发等。

3、在国办转发卫生计生委、民政部、国土资源部等部门《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》(国办发〔2015〕84号)中,明确对营利性医养结合机构,应当以租赁、出让等有偿方式保障用地,养老机构设置医疗机构,可将在项目中配套建设医疗服务设施相关要求作为土地出让条件,并明确不得分割转让。依法需招标拍卖挂牌出让土地的,应当采取招标拍卖挂牌出让方式

重磅!国务院:允许商业用地调整为居住用地!

近日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,其中支持租赁住房建设的内容备受关注:

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

1、商业地产去库存放大招

自营改增后,国务院又发力,商业地产去库存大招来了,16省发布商改住细则!以后做差了的商场可改建公寓,这个政策的意义非同小可,将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势。商场通过政府审批改建公寓后,土地使用年限和容积率还是不能变,但这次政府终于下狠心了,连土地用途都能调整为居住用地。目前,缴纳补齐完土地出让金,就可办理商改住。

这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道,商业用地的水电可是住宅用地的3倍,这一改,立马提升物业的市场价值及回报,开发商也多了更多选择。

2、新政下的商业新机遇

目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上,整个市场容量已经突破1万亿元。要知道,我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主,占90%以上,而在发达国家,专业的租赁企业提供房源占比达30%,是中国的3倍多,这一巨大市场将成为开发商的必争之地,连万科都在加速推进这块新蛋糕。

2016年房价全面上涨,有个统计,全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳,但房价高高在那,潜力依旧。

 

整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是,在这样的大商机的背景下,商场转型公寓变得越来越具诱惑性。

 

3、开发商要转换思维模式

这些年中国商业地产畸形爆量开发,目前一年开业的商场就有500多个,存量的和做差了的太多太多。在中国,很多商场处在闲置或者半闲置状况,处于甩卖处理阶段,有些事物业有欠缺和问题的,有些地段则并不差。地产要转型,也必须要转化思维模式,主要有以下三点:

1、从控制土地到控制资源

以前房地产开发要控制土地,未来房地产开发要控制资源。因为随着人们生活水平的提高,对居住环境的要求也会越来越高,所以未来房地产开发的重心会转移到控制海滨海岛、湖泊温泉、山地森林、乡村田园等资源。

资源为体,品质为魂,因此资源品质是关键。但是在控制资源的时候,一定要注意资源红线不可触碰,其中包括:基本农田,文保、文化遗产,风景名胜区、自然保护区,古城、古村落等。

 

2、从拿地卖房到自持物业

以前房地产行业“轻租重售”,但随着一系列租赁试点方案出台,积极发力租赁市场,促使房地产从单一“拿地卖房”向出售与自持运营并举的时代过渡,可以预计,未来将是自持物业的高潮期,而“从售转持”的改变,也要求开发商必须提升轻资产运营能力。

 

3、从注重规模到注重模式

未来,一个房地产项目的成功与否,不会是你的项目规模能够做多大,而是你的项目模式能够走多远。“商业综合体+社区(公寓)”的模式,使得万达在全国各地开花结果,其中最关键的一点就是,万达的模式具有可复制性。因此在做一个项目的时候,要注重两点:可复制性的模式+有执行力的团队,它们将决定你的项目能够走多远。

拓展阅读

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场,经国务院同意,现提出以下意见。

一、总体要求

指导思想:全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

发展目标:到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

 

二、培育市场供应主体

发展住房租赁企业:充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务:支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

规范住房租赁中介机构:充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

支持和规范个人出租住房:落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

 

三、鼓励住房租赁消费

完善住房租赁支持政策:各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

 

四、完善公共租赁住房

推进公租房货币化:转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。

提高公租房运营保障能力:鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。

五、支持租赁住房建设

鼓励新建租赁住房:各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

允许改建房屋用于租赁:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

 

六、加大政策支持力度

给予税收优惠:对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

 

七、加强住房租赁监管

落实地方责任:省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。

拒绝千篇一律!田园综合体8大引爆点+10大国家级案例

田园综合体已成为时下的热门项目类型,你的田园综合体如何从“千篇一律”的困境中闪出亮点?

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让建筑重拾魅力

对老建筑进行修缮:尊重每一件老物,它们是生命,也是艺术品。新建筑的创新:特色农产市集、主题餐饮、原乡民宿、牛栏咖啡屋、香蜂面包坊、竹苑书屋等多种业态的创意集市,形成一个别具一格的田园小村落市集。

通过传承保护型创新新建型挖掘改造型三种形式完成。

 

传承保护型

对象:具有典型乡土建筑遗存的古村落。

对策:以保护性修缮为根本,对原有乡村聚落环境进行整体性活态化保护。内容包括了街巷形态与格局、地貌遗迹、古文化遗址、乡土建筑等,并在此基础之上进一步完善村庄道路、水系、基础配套设施,按照修旧如旧的原则,提升乡村整体文化形象,对古村落进行合理保护、利用开发。

创新新建型

对象:地理位置偏远、自然灾害频发或基础设施过于落后的乡村地区。

对策:完善住房、交通、卫生、垃圾处理等公共服务设施的基础上,实现乡村人居环境及其面貌全面提升。在村落风貌、布局设计中将乡土文化融入之中;在建筑样式、色彩、肌理等方面要有创新;在民居、乡村景观等设计方面,注重传统乡土文化传承,尊重传统生活习性。

挖掘改造型

对象:避免乡村建设中 “千村一面 ”问题的村庄。

对策:充分挖掘地域乡土文化本质与内涵,结合被改造村落现状进行合理规划改造设计,将村落规划布局、民居形态、乡土景观、产业布局等问题进行整体考虑。将乡土元素与符号结合整体村落历史风貌进行表现。

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让农田成为景观

农村风光逐渐成为一种城市中稀缺的自然景观,人们渴望的田野风光在乡村里随处可见,农田通过设计和搭配,在较大的空间上形成美丽的景观,使得农业的生产性与审美性相结合,成为生产、生活、生态三者的有机结合体。

农田景观创意:花田景观、梯田景观、农田艺术图案、农田艺术作品、科技创意、农田节庆等。

 

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让在地乡村文化聚集IP效应

乡村文化:是当地居民与乡村自然相互作用过程中所创造出来的所有事物和现象的总和。根据不同的划分标准,乡村文化又分为物质文化和非物质文化。

乡村物质文化指为了满足乡村生存和发展所创造出来的物质产品所表现出来的文化,包括自然景观、空间肌理、乡村建筑、生产工具等等

 

乡村非物质文化就是指人类在社会历史实践过程中所创造的各种精神文化,包括节庆民俗、传统工艺、民间艺术、村规民约、宗族观念、宗教信仰、道德观念、审美观念、价值观念以及古朴闲适的村落氛围等

 

乡村文化景观不仅具有使用价值,且见证了先民改造自然的尝试和努力,印记了乡村的兴衰荣辱和沧桑变化,从而成为具有历史价值、文化价值、科学价值和教育意义的实物见证。

乡村文化景观分类

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让农事成为娱乐体验

体验经济在近几年一直持续上涨,田园生活与乡村生活最大的本质区别就是对于农事的生活态度,田园生活追寻农事的悠然自得。

将陶渊明“采菊东篱下,悠然见南山”的悠闲和超脱通过农事体验展现出来,让农民觉得幸福感,有强烈的获得感,同时让游客在体验之外能满足自己的“田园梦”。

 

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让创意农业吸金

创意农业是以创意生产为核心,以农产品附加值为目标,指导人们将农业的产前、产中和产后诸多环节连结为完整的产业链条,将农产品与文化、艺术创意结合,使其产生更高的附加值,以实现资源优化配置的一种新型的农业经营方式。

创意农业类型:创意农业产品、创意农业景观、创意农业饮食、创意农业文化、创意主导理念、创意产业融合。

 

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让田园生活成为时尚

室内设计中有一种风格叫乡村田园风,在这个层面上解读人们的心理时,发现我们是十分崇尚田园生活的。喜欢田园的风光,喜欢田园的悠然自得。如何将田园景观打造成一种流行的时尚风,这也是田园综合体的一个引爆点。

我们认为时尚往往象征着高品质,设计中可以将田园生活乐趣、乡村人文、农业文明打造成一种高雅的时尚生活品质。

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让田园体验突显“意境”

与一般的农村综合性改革相比,田园综合体更注重的是“魂”的层面,致力于意境的营造,更多的是依靠自然现象–日出、晚霞、白云、微风、细雨等。设计中不能忽视这个方面,如果运用的精准,同样会成为一个引爆点。

 

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让景观细节加分

突显一个设计的品质往往看景观细节,细节处理的完美会给原本理念还不错的设计本身加分。

景观细节:道路景观、水渠景观、田埂景观、挡土墙景观、标识景观、景观小品、动植物景观、铺装景观、栅栏景观等。

首批国家级田园综合体案例解析

自从2017年中央一号文件首次提出田园综合体这个概念,到目前已有河北、山西、山东、福建、广西、四川、浙江、云南和广东9个省通过并公布了试点名单。

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广西南宁西乡塘区“美丽南方”田园综合体
南宁美丽南方入选国家田园综合体试点,将获得2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点财政补助资金5600万元。
美丽南方田园综合体规划方案为:以美丽南方丰富的农业资源、产业基础、特色村落、传统文化为依托,以农业综合开发项目为抓手,完善生产、产业、经营、生态、服务和运行六大功能体系,实现生产生活生态“三步同生”一二三产业“三产融合”农业文化旅游“三位一体”。此外,美丽南方田园综合体拟将规划区设计为“一轴两翼三带八区”的总体布局结构一轴即沿005县道的园区交通和发展主轴,将园区各主要功能片区、景观节点和特色村落有机整合,形成完整的田园综合体。两翼以005县道为界,将园区分为南北两翼。三带即依托园区农田、村落、水系、山地,形成三条重要的农业休闲观光体验带。

八区包括创意农事体验区、智慧农业展示区、高效农业集中区等八个功能分区。

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四川成都都江堰国家农业综合开发田园综合体
都江堰市国家农业综合开发田园综合体建设试点项目由都江堰市人民政府牵头实施,三年计划总投资约21亿元,项目将按照“坚持以农为本、共同发展、市场主导、循序渐进”的原则,在胥家镇和天马镇的13个村(社),围绕“四园、三区、一中心”功能布局,将田园综合体建设成美丽乡村展示区、都市现代农业示范区、农业农村改革先行区和绿色农业典范区。
项目以“山水田园、猕果花香”为规划定位,以粮油蔬菜产业为基础,以红阳猕猴桃为特色,以都江堰深厚的水文化、道文化、农耕文化为支撑,依托都江堰突出的旅游资源优势和生态环境优势,政府搭台、市场化运作,围绕“村庄美、产业兴、农民富、环境优”的总体目标,把项目区建成多彩乡韵的展示区、产业融合的示范区、农村改革的先行区、绿色农业的典范区,在全省发挥田园综合体示范引领作用。
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浙江绍兴柯桥区漓渚镇“花香漓渚”田园综合体
按照“政府引导、市场主体、农民受益”的总体要求,花香漓渚以农业综合开发为平台,进一步加快土地流转进度,调整种植结构、提升花木档次,积极推进花市提档升级,引进一批优质农文旅类项目,补足现有花木产业集群发展相对滞后、村级集体经济相对薄弱、土地资源要素约束凸显等短板。
通过三年努力,建成以高端花木农业为主导产业,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体打响花木集群看漓渚、高端兰花看漓渚、全域美丽看漓渚三张金名片,在三产融合上走出新路子,将“花香漓渚”田园综合体打造成全国田园综合体建设的样本。
漓渚现有6个花卉专业村,250多家花卉企业,花木基地4万余亩,拥有绿化苗木、名优兰花等8大系列2900个品种。未来几年,漓渚镇将全力推动试点各项工作稳步开展,将“花香漓渚”建成集休闲农业集群发展区、宜业宜居宜游美丽新家园、品质型高效生态农业样板区、高水平建成全面小康社会的示范区等为一体的田园综合体,着力打响“花木集群看漓渚”、“高端兰花看漓渚”、“全域美丽看漓渚”的三张金名片,为全国田园综合体建设创造更多“柯桥经验”。
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浙江湖州安吉“田园鲁家”田园综合体
“田园鲁家”田园综合体项目是首批入围国家田园综合体试点的项目,主要以鲁家为核心,带动、辐射周边南北庄、义士塔、赤芝3个村,构筑“1+3”格局,规划范围55.78平方公里。“项目重点建设围绕‘一院、一环、三区’展开一院即‘两山’学院,也是综合体的‘灵魂’,一环即‘两山’绿道,三区即‘绿色生态农业示范区、创意农业休闲度假区、生态农林乡居体验区’。”递铺街道生态文明建设办相关负责人介绍,项目分3年完成,预计总投资6.7亿元。

“溪上田园”——绿色生态农业示范区是核心先导区,主要分布在鲁家村,核心产品有家庭农场聚集区、游客服务设施基础配套、休闲农业观光体验园等;“岭上家园”——创意农业休闲度假区为辐射带动区,主要分布于南北庄、义士塔2个村,以打造岭上农场——岭上湖居——岭上乡居三个主题板块为主;“云上乐园”——生态农林乡居体验区是拓展延伸区,核心村为赤芝村,建设梅溪马山、静氧空间两大核心项目。最终形成“一带为核、一环贯通、三点辐射、四村共赢”的局面。
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云南保山隆阳区田园综合体
保山市隆阳区强力推进万亩生态观光农业园,引领区域传统农业向生态观光农业、休闲农业转型,形成四季有景、色彩缤纷的农业观光画卷,打造集农业观光、休闲娱乐、传统文化展示于一体的生态观光农业园。
项目涉及隆阳区河图街道、金鸡乡2个乡镇(街道)、11个村(社区),概算总投资41亿元。围绕万亩生态观光农业园功能定位,未来将以“菜、花、果”为生产核心,着力打造“滇西花篮•锦苑•花千谷”、“滇西果蓝•万家欢•果山”、“滇西菜蓝•晨农•馋滇菜”的“云花、云果、云菜”3大名片。项目包含“五区一村落”(花卉产业区、水果产业区、蔬菜产业区、华大智慧农业科技示范区、优质粮食生产区,12个田园特色村庄)于一体的田园综合体,将农业生产与乡村旅游、文化创意、康体养生、科普教育深度融合,实现一二三产业融合发展,农业文化旅游整体推进。
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广东珠海斗门区岭南大地田园综合体
该项目以石龙村为核心区,覆盖东湾和下栏两个行政村片区,总面积17000多亩。项目以岭南文化为魂,以富民为本,以发展高端现代农业为核心,以文化和科技体验为脉络,以绿色生态科创教育为载体,打破原有单一农业种植局面,以“生产、生活、生态”为一体,开启一二三产业循环发展的现代农业大产业,打造一个宜农、宜文、宜教、宜居、宜购、宜养、宜乐、宜游的国家级田园综合体示范项目。
项目将分三期开发:第一期就是花田喜地,第二期是岭南水街和农业庄园,第三期是养生度假区。
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河北唐山迁西”花乡果巷”田园综合体
由唐山市迁西花乡果巷田园综合体项目,成为河北省唯一国家田园综合体试点项目。该项目每年将获得5000万元中央财政资金支持和2000万元省财政资金支持,资金支持连续三年。
依托燕山独特的山区自然风光,该项目以“山水田园、花香果巷、诗画乡居”为规划定位,以生态为依托、以旅游为引擎、以文化为支撑、以富民为根本、以创新为理念、以市场为导向,致力打造特色鲜明、宜居宜业、惠及各方的国家级田园综合体,建设生态优良的山水田园,百花争艳的多彩花园,硕果飘香的百年果园,欢乐畅享的醉美游园,群众安居乐业的祥福家园。园区探索出“安梨+油用牡丹+二月兰”共生模式,被中科院植物研究所确定为油用牡丹示范基地。项目建成后预计带动就业3500人,增收8亿元以上,通过健全利益分配机制,实现了企业、合作组织有效益,集体有股份,群众有收益,核心区12个村近万名农民年均增收8000元以上,实现了多方共赢,良性循环。
“花乡果巷”特色小镇作为“花乡果巷”田园综合体的核心主导区,由绿维文旅规划设计,唐山市供销农业开发有限公司投资建设,于2017年初入选河北省首批82个省级特色小镇,是“智慧集约型农旅一体化产业集群”与“农旅+建设运营发展创新模式”实践示范样板,并助力“花乡果巷”田园综合体成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目统筹了“农旅+”、“智慧物联”、“商业开发”、“投资收益”、“融资合作”、“品牌营销”、“运营管理”、“多规合一”等八大系统模式,形成科学合理、简洁完整的经济结构体系,成为项目整体开发建设运营的指导思想和行为指南。
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山西临汾襄汾县田园综合体
襄汾素有“棉麦之乡”的美称,自然条件优越,农业基础好,产业基础雄厚,拥有集创意农业、循环农业,农事体验等要素基础。山西省确定临汾市襄汾县作为省2017年国家农业综合开发田园综合体建设试点项目县上报国家立项。
根据《襄汾县田园综合体建设试点工作初步规划》显示,规划在汾河以东,北起襄汾县与尧都区交界、南至县城建成区,以燕村荷花园为核心,涉及2个乡镇9个村,面积1万余亩的区域开展试点工作,全力打造具有襄汾特色的近郊创意休闲农业田园综合体。
即“一带一园一庄三区”。“一带”,即汾河湿地生态带;“一园”,即文化创意产业园;“一庄”,即尧京葡萄酒庄;“三区”,即温泉休闲度假区、创意农业体验区、美丽宜居先行区。在这个区域实施田园综合体试点工作,主要有五大优势

一是生态环境友好

二是产业基础良好

三是市场主体成熟

四是利益联结紧密

五是政策保障有力

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山东临沂沂南县朱家林田园综合体
山东省沂南县朱家林田园综合体建设项目通过农业综合开发部门竞争立项、层层评审,成为山东唯一国家级田园综合体建设试点。自今年起,中央省市专项资金连续3年、每年投入7000万元用于试点项目建设。
朱家林项目是按照田园综合体建设的乡村旅游项目,按照“创新、三美、共享”的发展理念,遵循“保护生态、培植产业、因势利导、共建共享”的原则,以农民专业合作社、农业创客为主体,致力建设“创意农业+休闲旅游+田园社区”的田园综合体。项目包括创意核心区、创意农业区、休闲度假区、省委党校分校片区、加工仓储物流服务区等五大功能区。
沂南农开部门已累计在此实施水利工程和道路建设等8个项目,累计投入资金1260万元。同时,吸引其它类财政项目10个、资金4500万元,撬动社会资本投入1.2亿元,带动22家新型经营主体进驻,为该项目区成功创建国家试点打下了坚实基础。
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福建南平武夷山市五夫镇田园综合体
五夫镇位于武夷山市东南部,镇域面积175.75平方公里。距离武夷山国家旅游度假区、国家风景名胜区45公里,距武夷山市区61公里。五夫村位于五夫镇镇区南部,是位于镇区的三个村庄五夫、五一、兴贤之一。联合五夫村周边10个村庄,形成“五夫田园”的规划范围。
田园综合体项目将针对园区中的农业产业区、休闲旅游区、文创产业区、朱子文化休闲小镇、农业科技区五大功能区的项目建设主要内容,整合各部门及社会资金,对粮食、茶、莲、竹等主导特色产业进一步提标、提质、提升,拓展项目建设内容和内涵。
全面高标准建设观赏型、生态型、记忆型农业;全面提升完善农产品生产、销售等仓储、物流网络项目建设;全面提高农业科技、特色农业种植水平;创新建设农民技术培训机制;全面增强村集体经济活力,打造“清新福建”、“美丽武夷”、“悠闲五夫”,最终建成集循环农业、创意农业、农事体验于一体的国家级田园综合体。

国务院新政:允许利用宅基地建设生产用房

国务院总理李克强近日主持召开了国务院常务会议,决定扩大“证照分离”改革试点事项,探索形成可复制经验,进一步改善营商环境;确定进一步支持返乡下乡创业的措施,激活农村资源要素促进乡村振兴。

会议指出,进一步支持农民工、高校毕业生和退役士兵等各类人员返乡下乡创业,有利于促进实施乡村振兴战略,推动更多人才、技术、资本等资源要素向农村汇聚,以大众创业、万众创新开辟就业新渠道、培育“三农”发展新动能。会议确定,在落实好近年来国务院已出台政策基础上,强化县级政府主体责任,推出以下新措施:

一是加大政策支持。返乡下乡创业人员可在创业地享受与当地劳动者同等的创业扶持政策。将首次创业、正常经营1年以上的返乡创业农民工纳入一次性创业补贴支持范围。对回迁或购置生产设备的返乡下乡创业企业,有条件的地方可给予一定补贴。

二是强化融资服务和场地扶持。完善创业担保政策,将“政府+银行+保险”融资模式推广到返乡下乡创业企业。村庄建设用地整治复垦腾退的建设用地指标优先用于返乡下乡创业。允许利用宅基地建设生产用房创办小型加工项目。

三是加强培训服务。在农村社区推广政务服务网上办理、全程帮办。实施返乡下乡创业培训专项行动,使有意愿的创业者都能接受一次主要由中央和省级财政补贴的创业培训。

四是实施引才回乡工程,激励和吸引专家学者、技能人才等回乡服务。鼓励工商资本参与扶持返乡下乡创业。

五是建立创业风险防范机制,鼓励开发相关保险产品,按规定将返乡下乡创业人员纳入就业援助、社会保险和救助体系。使返乡下乡创业有后盾、能致富。

据悉,此次会议特别提出了允许利用宅基地建设生产用房创办小型加工项目。专家表示,为了支持回乡创业农民工创办小型加工项目,河南等部分地区在宅基地范围内建设生产用房的问题上开过“绿灯”,但此前并未全国推广。建小型加工厂属于商用,因此如果想在宅基地上建厂是将住宅用地转为商业用地,要经过相关部门审批才行,否则就是属于违法行为。而这一措施在体制上也将得到保障

有专家认为,对宅基地制度作出一些相应调整,实现价值的显化,也是乡村发展的自身需求。中国人民大学教授刘守英表示,城乡互动之下,由于区位条件、人文资源和自然资源禀赋各异,不同的村庄有不同的发展趋势,有的村庄能够转型升级而有的村庄则会逐渐衰败,宅基地成为制约村庄转型升级和自然衰败的关键性因素,它既能够促进村庄转型升级又能够导致村庄“衰而不亡”。因此,要实现乡村发展和村庄转型升级,必须要求宅基地制度做出相应调整。

知道吗?农场还可以这样创意!

给你的农场加入这些创意,游客想不尖叫都难!

 

旅游消费升级时代下,任何细节对于项目的体验、感官都有着非常重要的作用。农庄的景观、创意、互动、设计常见的景观大多基于自然风光,但这并不是唯一。创意景观设计,可以让普通的乡村变得活色生香!那些广为流传的爆款农庄都是在农庄景观及休憩体验进行了精心打造和设计。

色彩艺术

色彩艺术具有一定的种张力感,不同的色彩体现出不同的风格、表现不一样的艺术形态。在色彩表达上突出环境主题,可以给人一种质朴、和谐的感觉;同时色彩在意境营造以及带给人新奇体验上的作用也不容忽视。

英国公司Pro-Teq开发出了一种名为「STARPATH」的照明喷雾。这种创新的产品具有防滑和防水性能,能够在白天吸收紫外线和储存能量,然后留待夜晚到来时散发出浅浅的荧光,使得乡间小路看起来就像洒满星光的小河,浪漫十足。

 

材料的搭配和色彩的对话,是景观表现的核心手法。彩色塑板房,立在金黄的原野里,阳光照射来时,折射出多彩的光芒将枯草浸染,令人眼前一亮。层次和韵律,能打破枯燥和单调,你学会了么?

 

彩色沙子和平衡木,充分抓住色彩对儿童的吸引力。既可打破小朋友常见的固有认知,也教小朋友认识色彩,这些多彩创意本身也可以形成一道彩色的风景线,引人注目。对于有亲子和自然教育的农庄,色彩,可作为课程的重要素材。

 

 原木艺术

原木艺术是以自然界中和种带表皮的木本、藤本及草本植物作为材料,淳朴自然又具现代美感,带给人原始文化的远古、神秘、纯朴和粗犷的美学情趣。有的气势磅礴,有的隽永深邃,有的活泼可爱。
原木跷跷板秋千的组合,玩耍的同时,带来浓郁的自然气息,和乡野环境可以构成极大融合。

 

生态景观,浸透着设计师的用心,因为你必须先了解自然。在农庄里,就地取材,将干玉米填充,木质与铁丝网组合而成的玉米屋,具有丰富质感。中间设计了圆形窗洞,保持了较好的通风采光,金灿灿的特别能带给人丰收的喜悦。

 

 

 

即像个巨型衣柜,又像个可旋转舞台,布置于田野草坪间,最适合来场乡村音乐会啦。

 

装置艺术

装置艺术作为“场地+材料+情感”的综合展示艺术。在乡野里可是有了足够大的展示空间。 材质不一,形态各异的艺术载体抒发了人与自然之间、人工和自然之间连续统一的关系。

看到它第一眼,我想到了绿野仙踪,这是一座外观虽小,五脏俱全的三层小楼呢,来这里住上一阵,春享百花冬赏雪,是不是特别带感。

 

 

多功能休息室,可以休息,可以处理工作,屋前还设计了小广场,来段广场舞放松下可好。

带透明罩体,可坐可卧的孤独座椅。最适合来个“葛优躺”,大晴天里做场白日梦。▼ 

橡木“酒桶”小屋。每个都足够放下张双人床,还有独立浴室。酒鬼的梦想,大概就是在这样的啤酒桶里面醉生梦死吧。▼

 

 

 

这个纸艺景观采用的是四川传统的折纸工艺。特殊纸质,长7米,高2.5米,重200公斤。如此喜庆威武,是不是特别适合装点乡村里的传统节日?夜里看它更威风哦。

 

绿植艺术

绿植,是大自然最简单也最丰美的馈赠,我们紧紧依偎其中,窥寻感受着最初的风景。

绿植坐上去,无以言表的柔软和舒适,卧上去晒晒太阳,和自然来场最亲密的接触,这才是乡村旅游的正确打开姿势。

 

 

儿童对符合自己心智并且变化大的玩具兴趣大。任何一种人为的玩具都无法与大自然的赐予相媲美,沙子适合所有心智状态的孩子,外围的绿植又能遮挡出阳光,这就是大自然赐予孩子最好的礼物。小编也好想进去啊。▼

2018中国房价暴涨和中美贸易战的深层关系

在中国,房价问题有一个铁律:越调控越暴涨。

2018刚刚进入5月,全国各地发布的调控政策数量就已经超过了115个。仅4月份一个月,全国各种房地产调控政策合计就多达33次,25个城市与部门发布调控政策,其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。

为何要如此恐慌式的密集调控呢?因为一个残酷的现实:我们正在用全世界绝无仅有的方式来对抗经济规律。

这样对抗的后果是显而易见的:一旦失败,房地产的崩溃将直接导致中国泡沫经济的崩溃;一旦成功,全人类的经济学教材都将重新改写,包括《资本论》。

(一)我们如何走到目前的境地的呢?

一个无法回避的问题是:我们是如何走到这种命悬一线、无法自拔的境地的呢?

因为人类经济发展的定律:所有的经济问题都可以归结为债务问题。从宏观来看,债务问题体现在国民经济的三大部门:政府、企业、居民。其中,政府和企业部门的债务和杠杆率多年来一直都居高不下,处于高危崩溃的边缘。正是为了降低这两个部门的债务和杠杆率,才出现了上一波的加杠杆和现在这一波去杠杆的迫切需要。加谁的杠杆?加居民的杠杆。去谁的杠杆?去政府和国企的杠杆。这是一个规模宏大的债务转移过程,实现方式具有极强的中国特色(其他国家无法复制):

拉高房地产,政府涨地价,国企控盘—>银行定向放水,居民贷款,居民债务和杠杆率增加—>抬高房价,棚改货币化,实施政策组合拳—>天量资vsk入房地产,套入后宣布5年限售令,冻结流动性—>政府和国企完成去杠杆任务,楼市流通盘消失,百万亿资金被锁定—>货币超发问题被进一步拖缓。

为什么会提到货币超发问题呢?这又涉及到了汇率和房价的经典问题:保汇率?还是保房价?由于中国庞大的经济体量,几乎决定了失去汇率和房价中的任何一个都会导致灾难性的后果,因此,保汇率还是保房价这个经典问题就变成了既要…又要…的特色问题。

很明显,通过印钞票是无法解决这个问题的,委内瑞拉就是活生生的例子。外汇储备是汇率的基础,也是人民币的货币之锚。唯一(可能)有效的方法,只有外汇管制。然而,在2016~2017的人民币贬值、资金外逃狂潮中,中国的外汇储备从4万亿跌破了3万亿关口;随后在强力的外汇管制和一波媲美于好莱坞大片式的操作下,才扭转了人民币贬值的预期。但这一次的外汇管制,却没有像过去那样成为起死回生的灵丹妙药:虽然人民币对美元的汇率从6.9回升到了6.25,但中国的外汇储备却只回升了不到2000亿美元,而且还增加了2984亿美元的外债,再加上约3000亿美金的贸易顺差。而目前3.12万亿美元的外汇储备中,外债水平已经达到了约1.8万亿,也就是说,实际上能够用的外汇储备也就一万亿。现在,随着美元开启了新一轮的升值周期,人民币汇率也开始了七连跌,刚刚公布的4月份外汇储备比上个月减少了180亿美元。在这一波美元的升值过程中,如果人民币汇率不能维持在6.6以上,那么汇率贬值的预期将再度回来,而这个时候,我们已经没有多少弹药可以用了。

一方面,阿根廷的悲剧已经为我们敲响了警钟,而在另一方面,为了防止房价崩盘,体量庞大的房地产市场却需要百万亿级的资金来维持。然而偏偏在这时,贸易战爆发了。

于是在外贸、投资、内需这三驾马车中,只剩下内需这一条路了,这也就是为什么新闻上天天高喊内需升级的原因。然而颇具讽刺意味的是,房地产作为最大的内需,却挤占了几乎全部其他的内需消费空间,这时提升内需几乎成为了提升房地产的代名词。因此,才会出现许多怪诞的情景:博鳌论坛上央行刚刚表示了要进入紧缩周期,但却在10天之后宣布了降准;连kbc6n高层都一再强调了房住不炒,樊纲却提出了六个钱包。

如此矛盾重重的政策背后,不仅仅反映的是贸易战的残酷,还暴露出了更大的风险:经济规律的惩罚,从来不会因个人意志而消失。

(二)国家金融命脉:汇、债巨无霸

股、债、汇、房,这四个交易市场是国家金融的命脉。

先说说这其中的房(地产市场)。对于一个健康的经济体来说,房产本来是不应该出现在其金融交易市场中的,然而,在房产被赋予了金融属性之后,便开始对整个金融系统产生了不可估量的巨大能量。而在这个叫做地球的星球上,只有三个国家尝试过这种毁天灭地的巨大能量:世界经济排名前三的经济体——美国、中国、日本。(事实上,许多小国也尝试过,但是由于经济体量太小,在世界范围内造成的影响有限。)

美国的次贷危机和日本消失的二十年,让地球人终于深刻的体会到了这种堪比灭霸的能量所具有的毁灭能力。而现在,所有人都在担心中国现在的这个超级泡沫,究竟会给世界经济带来什么样的后遗症。

股市就不说了,说多了都是泪,4000点起点论几乎就是加杠杆去库存的备忘录。

只有汇市和债市,才是真正体量极为庞大的巨无霸。

先说汇市,由于外汇市场的开放性(一种货币相对于另一种货币的汇率通常以显式的方式来表示:双方都同意的交换关系),因此外汇市场的交易量超过了其它所有金融交易的总和。比如,每天全球有价证券市场的交易量大约为3000亿美元,而每天外汇交易量将近6万亿美元。 因此一个国家或经济体的货币汇率往往决定了它的生死存亡。

值得指出的是,在这一波人民币汇率大幅波动的背后,不止是只有中国在悄悄的操作和严防外汇外逃,美国也(一直)在进行更严密更致命的战略部署:当贸易战第一回合制裁中兴成功之后,美国完全掌握了主动权,但是美元指数却不升反降,逼迫人民币被动升值。而在美国贸易代表团来北京谈判的前几天,美元指数却突然转向开始升值。这种看似反常的异常操作手法,其中的战略布局其实从2016~2017就早已开始了,汇率和贸易战的深度结合、立体作战,配合美联储的缩表、加息,每一步看似简单平淡的操作,背后其实都暗藏了杀机。

而从贸易战现有的战况来看,形势非常不容乐观。当特朗普打响贸易战第一枪时,举国沸腾,就连商务部的官员和经济学家都在强调大豆、汽车,然而,当美国发出针对中兴的制裁令之后,官员和经济学家几乎都闭嘴了,只剩下民族斗士们继续在沸腾。这时,人们才渐渐领悟到看似整天拉仇恨、天天发推特的总统,其实有着更加精明和长远的战略布局。而通过贸易战中美元指数的战略操控,逼迫人民币汇率先升后降,尤其是现在美元指数的突然提升,这其中所蕴藏的巨大杀伤力,却在举国沸腾的争辩声中被淹没和无视了,很少有人真正认识到人民币汇率后面即将到来的更大危机。

一个耐人寻味的事实是,当美国代表团来中国进行第一回合谈判之后,我们却无法得知谈判的真正内容,只有在英国《金融时报》报道了美方提供的内容之后,我们才知道真正的结果其实是谈崩了;随后,媒体才发出了美方开价太高的报道。而第一回合的谈判结果却在显现:开放进口汽车市场、开放保险市场,连一直被禁止的高通-大唐合资案,也被光速通过了。嘴上喊着绝不低头,身体却真的很诚实。

看到评论里有童鞋问到了日本债务的问题,所以还是把关于这部分的内容单独出来。

首先来说下日本的债务问题。日本的债务大部分为国内债务,持有人是日本国民,在高福利和超低通胀率的政策环境下,日本人的储蓄率比中国人还要高,因此作为日本国债的主要持有人,日本国民抛售国债挤兑日本政府的可能性极低。同时,日本拥有全世界最大的海外资产,以及日本的高科技产业和强大的工业实力,都为其债务提供了坚实的保障。

至于美国的国债,就更不用说了,全球第一的国债发行量,却几乎永远不存在债务危机的问题。事实上,在纽约曼哈顿有一个著名的债务钟,实时更新美国的公共债务总额,并显示出每个美国家庭所要负担的数额。

然而,很难想象这样的债务钟会出现在中国,因为它所造成的隐形危机可能会超过债务危机本身。应该说,中国的地方政府性债务(简称地方债)危机,是这一波去杠杆的直接导火索。早在2014年,中国的地方债就已突破24万亿,其规模已经超过了德国GDP。而现在,包括地方政府债和城投债在内,中国债市总量已达到了76.01万亿元,其中地方债务的规模已达22.22万亿。

更为严重的问题是地方政府的隐性债务。尤其是最近三年,地方政府借由PPP、政府购买服务、政府投资基金等方式形成了不少隐性债务,其体量已经超过甚至数倍于显性债务。不断快速膨胀的地方债让所有人都不寒而栗,2016年10月国务院发布《地方政府性债务风险应急处置预案》称:“地方政府对其举债的债务负有偿还责任,kbc6n实行不救助原则。”

这也是建国以来的首次kbc6n不拖底政策,没有了kbc6n的信用担保,地方政府对卖地经济的依赖进入了更严重的恶性循环。于是近年来各个省市的卖地收入不断攀升,而火爆的卖地收入与黑洞般的地方政府债务相比,却依然显得苍白无力。事实上,从2017kbc6n财政收入的角度来看,在全国36个省市(港澳台除外)中,仅仅只有6个省市是财政盈余,盈余总额约为3万亿,而其他31个省市的财政亏损总额则突破了5万亿;这其中的财政缺口已高达2万亿。

在长期连续疯长之后,目前的地方债规模已经达到了非常危险的22万亿之巨。2018年3月财政部在《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》中设置了地方债总额天花板,2018年限额约为21万亿。4月,以新疆为代表的多个省市的PPP项目被叫停。第一枪,似乎已经打响了。

还有一类负债率也颇具深意。在所有一级行业中,负债率第一的是银行,第二的是非银金融,那么负债率第三的行业呢?是房地产。截止2018年4月,房地产公司的整体负债率已达79%,创下近十三年来新高;其中近20家公司资产负债率超过85%,而万科84%的负债率也创下该公司的历史新高。其实,面对目前已经涨得连亲妈都不认识了的高房价,房地产商也很焦灼,尤其是在恒大、万达的海外投资事件之后,在杀猴王骇猴式的强监管之下,资产转移的路径被严重限制。而这些高负债率的人民币资产,面临着随时被清盘的风险。

(三)“冻结”与房产税

2018的房地产市场,可以说是乱象环生,很多奇观甚至可以让《资本论》中有关生产关系、生产资源配置、市场价格等内容统统失效,如果作者能穿越时空到现在,恐怕很多内容都要重写。作者在撰写资本论的过程中一定研究过荷兰郁金香的炒作事件,然而,400多年前任何一个炒成疯魔的郁金香球茎(当时的一颗名贵郁金香球茎可以换取荷兰任何地区的一栋房产,豪华装修+永久产权),恐怕都不足以让作者理解在今天的北京或上海,人们眼中的欲望和焦虑。你真的觉得可以理解这种程度的生产资源错配?

2018年,限购、排队、摇号、上调贷款利率、抢人大战等等一连串看似混乱的景象,其实都是在传递着一个清晰的信号:市场禁入。

这个信号来自于最高层,充满了呵护和善意:现在的房地产市场,只许进,不许出。

为什么?因为目前的风险经过连续不断的积累,已经变得极不稳定和高度危险。在此,先说一个可以拍成开心麻花式喜剧片的真实“中国地产难民事件”:

2018年4月22日21点,对于海南乃至整个中国二十年的楼市来说,都是一个历史性时刻:海南出台了针对全省的限购条例,号称可以秒杀之前所有调控:非本省户籍五年社保、首付七成、限售五年。瞬间,7000亿炒房资金被套。同时,海南全省的房产经纪人纷纷准备迁徙去北海和云南,史称中国地产行业难民事件。这个明明要做国际自由贸易港的“中国的佛罗里达”,却不能自由买卖房子;自由?贸易?不存在的。那确定还能叫国际自由贸易港么?用海南省长的话说就是壮士断腕,用股市专家的话说就是打消流通盘。

“姐姐,今夜我不关心人类,我只想你”。海子是谁?几十年来,最让我们关心的,只有房价。而在家庭资产中房产占比已经高达70%以上的今天(一线城市占比已达85%),几乎谁都无法接受房价下跌,负资产是会吃人的,它吃过日本人、吃过香港人,但还没吃过中国大陆人。谁都希望能享受一把“睡后经济”,躺着睡着了就能让房价上涨把钱给赚了。然而,真的是这样么?到底有多少人能赚到这个钱呢?

十六年来,北上广深的房价涨了20倍,但全国的GDP上涨了只有不到7倍。目前中国的楼市总市值已经超过了430万亿,是GDP的5倍(超过全球平均值的一倍),是广义货币供应量M2的2.5倍,是储备货币的15倍,是货币发行的45倍。毫不夸张的说,卖掉北上广深四大城市,差不多能买下美国。如此高的总市值,一旦有炒房人和早期的投资客套现离场,那么整个房地产立马就会崩溃:430万亿总市值,哪怕只有5%的抛售离场,那就是21.5万亿的资金流出,几乎相当于我们所有的外汇储备。这就是新闻中密集出现的字眼,严防金融系统性风险出现。如何严防呢?直接冻结流动性,只许进,不许出。

在股市中,没有卖出去的价格永远都不叫真正的盈利,而房产的套现比股票更难。你确定你能够成为那5%套现离场的吗?

看到评论区里有童鞋提到了房产税和如何保值投资的问题,可以说是很有代表性的问题。

先说下房产税,这个一致被评为中国房价的终极大杀器,却一直处于纸上谈兵的状态。为什么呢?因为它真的是个大杀器——在杀掉高房价之前,可能连一些人都被杀了。

一个可以参考的例子是韩国。从卢武铉2005 年制定了《综合不动产税法》开始,韩国政府用了5年时间、先后将三位前总统送进了监狱。尽管如此,此举依然引来了富人的愤怒,并最终导致卢武铉的*河蟹*在首都圈被弃。随后,经过李明博*河蟹*路线,直至2017 年的文在寅(曾在卢武铉手下担任青瓦台秘书室长),韩国的执政路线才重回*河蟹*。而文在寅的“8·2 房地产新政”,直接规定对第二套房的交易征税至 50%,而第三套房的交易可征至 60%。如此强悍的房产调控政策,也让韩剧中看似天价的首尔地区房价还不到北京的三分之一。

同样是在东亚,同样是房产调控,但房价下降的却是别人家的房价。那么,如此血腥的房产税或调控政策就真的无法在中国实现么?非也。中国确实出台过一剑封喉的房产税,但那是在66年前——1948~1949年新中国成立的前夜,当时14%的高额房产税都无法压制房价的暴涨。于是在1952年,中国国土建设部直接出台了征收房产交易利得税200%的核武器,瞬间打爆了爆炒房价的投机商,成功平抑了房价。所以,历史教会了我们,戒急用忍,其实都是有原因的。

(四)房地产的金融游戏

对于大家比较关注的资产保值,这就属于仁者见仁的问题,因为在目前的大环境下,就连智者都不一定能见智。但有一个问题,是所有人都知道答案的:430万亿市值的宇宙最高房价,能毁掉的是什么。

工行董事长在最近演讲时表示,2010~2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之比从25.4%下降至12.7%,降幅达到了一倍;而与此同时,居民家庭债务占GDP的比重已升至49%,几乎占了GDP的一半。这意味着什么呢?意味着空心化。

这种空心化不仅仅体现在实体经济的倒闭潮、外资企业的撤离外逃上,而且还实实在在的发生在每个中国人的心里:这样的生活到底为何?

佛性生活?低生育?就连一线城市中许多人也只能住着一千万的房子过着穷日子,号称中产杀手的学区房能够轻松掏空一个中产家庭的钱包。严重的焦虑感让许多奋斗青年都戒掉了梦想。那么,国贸双井和徐家汇这些地段的房价是如何从一百多万涨到几千万的呢?

很多童鞋都曾认为房地产业属于实业和基建投资,然而,当房产被赋予了金融属性之后,一切都变了。这时,房价就成了一个不折不扣的金融游戏。

5月刚刚出台的史上最严资管新政,其实可以很好的演示房地产的原罪。对于目前高达100万亿的资管通道,其主要流向只有三个:股市、债市、房地产。这时,股市第一个站出来说这个锅坚决不背,为什么?看看现在还在痛苦磨底中的A股就知道了,毫无任何量能可言,所以很明显,没有太多新增资金流入股市。债市更惨,被严打的几乎都要产生危机了,大幅流入资金根本不可能。这时,房地产低头不语,过了许久才用闪着泪光的决定说到:怪我咯?

简单来说,房价上涨的金融游戏是这样:

居民通过存款、购买理财将钱交给银行和机构—>银行和机构将钱贷给房产商—>房产商拿到资金后高价买地—>房产商将产品高价卖给居民—>更多的资金通过资管通道流入—>房产商拿到更多的贷款—>政府以更高的地价拍卖给房产商—>房产商以更高的房价卖给居民

在这个正向循环的金融链条中,可以很清楚的看出羊毛出在谁身上。那么,这种拿你手里的钱变成混凝土砖块再翻倍高价卖给你的游戏应该叫什么呢?房产货币化?庞氏骗局?抢钱?不,这种政治不正确的说法我们不能用。但国进民退的进程却是实实在在的发生着,而且日益恶化。

不要小看5月资管新规,它很可能会进一步加快房地产市场的集中化,提升龙头房地产企业的估值。然而,这种操作手法是否存在风险呢?有可能。

如果在资管新规的贯彻执行过程中,不小心发生了连锁反应、刺破了债务泡沫,那么整个货币体系将面临大幅收缩。在这种极端情况下,所有的资产短期都会下跌,包括房地产。也就是说,一旦资管新规玩砸了,那么在关键时刻出来托底的大招就是债务货币化(中国版QE)了;而一旦选择这个货币化的大招,那么到时候的人民币也就不是现在的人民币了。

那么,在这一波最新的操作中会存在什么风险呢?通过目前实体经济的一些真实情况,我们可以看出一些端倪。仅在4月份,全国出现违约的债券就达到了16只,涉及金额高达130亿元。比起往年,这个速度已经密集到令人害怕。与此同时,近期A股也被搅得满目疮痍,出现了大量上市公司因各种不同名目的逾期,涉及到股东股份被冻结或正在被司法拍卖。尤其是盾安集团所爆出的450亿元债务危机——因为一只融资规模只有12亿元的债券发行失败,成为压垮骆驼的最后一根稻草,导致这家中国500强企业资金链断裂。而这只是冰山一角。

为什么短短几个月内,就出现了如此密集的违约潮呢?因为2018年迎来了公司债的偿还高峰期,2018年的偿债规模是2016年以前的4.3倍。

悄无声息中,2018年的企业债务似乎正在排队炸雷。一场违约潮正大面积袭来,一场关乎千万人命运的大震荡开始了。不论是轻资产行业、重资产行业、文化类企业,还是制造业企业,通通都受不了这轮资本大退潮。

唯一还在坚挺的,似乎只有房价了。那么,按照这个剧本和节奏,令所有人都担惊受怕的房地产可能还没来得及崩盘,实体经济就已经率先崩盘了。哥,我先崩了,你随意。

如果要用一个词来形容2018年的房地产,那就是“用时间换空间”。直白一点说,就是尽量拖。这也是所有出台政策的最终指向。那么,我们是否有足够的时间来化解这个体量庞大的超级泡沫呢?是否会有外力的因素突然刺破这个泡沫呢?

(五)疯子特朗普

远在大洋另一边的特朗普,笑而不语。作为全世界唯一享受“睡后收入”的领导人,不走寻常路的特朗普可以说是颠覆了所有人的三观,在中国外交的国际政治人物模型里,根本没有这一款型号能够与之对应。

特朗普甚至改变了美国驴象双方的传统:历史上向来是民主dang的总统负责搞经济赚钱,共和dang的总统则经常搞事情到处打仗花钱,然后没钱了之后继续让民主dang上台赚钱。5月10日,美国国会预算办公室表示,美国4月创下史上最大月度预算盈余2140亿美元,创1968年有纪录以来新高。同时,失业率也自2000年以来首次下降至4%以下。因此,特朗普的民调支持率连连上升也就并不意外了。由此引申出的一个问题是:自从特朗普宣布和中国的贸易战那一刻开始,那些被我们当做筹码的大豆、汽车、票仓之类的问题,根本就不是特朗普考虑的核心问题,也就是说,特朗普所操作的,是一盘更大更深远的棋局。

而我们对这位整天发推特、到处拉仇恨的总统,又了解多少呢?颠覆传统的特朗普,可以说是超出了所有人的经验。伟大领袖曾告诫我们:经验主义害死人啊。

在这次贸易战中,为什么中国以往买买买的经验模式失效了呢?因为美国发出了一个非常严肃信号:reciprocal。中国的翻译是“互惠”,美国的本意是“对等”。为了不让中国会错意,特朗普还特意说出了mirror(镜像)这个词,可谓用心良苦。在第一回合的谈判中,美国直接提出了开放金融服务业市场准入这样触及底线的要求。为什么呢?因为他知道你不会答应。为什么一水鹰派的美国代表团敢于提出这种要求呢?因为他知道你的软肋(远远)不止中兴一个。事实上,美国提出的要求是在关税、市场准入、知识产权等问题上的全面对等。其中,一个有趣的要求是,美国还提出了关于互联网全面开放的要求,这对于刚刚经历过审核风波的本篇答案来说,真的是极具喜剧效果。

现实的来说,如果没有美国高科技和知识产权的交流与帮助,中国的产业升级和2025规划是很难实现的。那么,中国的筹码是什么呢?抛开无足轻重的不说(中国出口的绝大部分产品都有替代品,而且损失并非不可接受),我们最重要的核心筹码其实是我们自己:中国将是未来全球最大的消费升级市场。这个市场容量是美国无法割舍的。

然而,最令人痛心的是,这个消费升级的市场却面临着一个刻不容缓的难题:房地产。

一边是内需消费极度萎缩,急需化解房地产的超级泡沫;一边是用时间换空间,尽量拖延房地产泡沫的破灭。对这个核心问题的时机选择和把握,特朗普可谓是稳准狠;估计连美国人自己都没想到,很多中国的热血青年竟然将房价下跌的愿望寄托在一位美国总统身上。

就在中国代表团准备启程去美国进行第二回合谈判之前,周五晚上的证监会却发出了暂停IPO的特殊信号,它所蕴含的深意不仅仅是对于A股连跌之后的安慰,也是对于下周第二回合谈判的一个对冲和预防。预防什么呢?预防可能(再次)谈崩了。

在进一步讨论之前,我们可以看看人们对于目前高房价和地产泡沫的心态是什么。对于大部分人来说,这种心态是很复杂的,但是从整体上看,最占据上风的心态是侥幸心理。

正是这种侥幸心理,让许多人都认为:房地产泡沫都被叫喊着崩溃十几次了,不还是依然在延续么?这种心理和吃了第十个包之后觉得前面九个包都是多余的心理一样,忽视了累计效应的存在。都已经涨了二十年了,也不差再涨这几年了对吧?事实上,在所有金融交易市场中,对于显而易见的风险却视而不见,往往才是崩溃前的最后一个阶段。

另外一种心态是麻木。尤其集中在不断被割韭菜的年轻人身上,而他们本应该是中国2025规划中的主力军、本应该是我们在贸易谈判中最重要的底气。然而,现实是什么呢?给大家讲个笑话:教室里突然飞进来一只蜜蜂,于是老师说到,同学们考验大家的时候来了,看看你们是不是祖国的花朵。然而话音未落,蜜蜂就飞出了窗外,老师大惑不解,这时同学们齐声说到:老师,我们是祖国的韭菜。

房地产的超级泡沫已经造成了严重的资源错配,掏空了产业升级和高科技发展的根基。如果连00后都变成了韭菜,那么谁还能有资格谈论什么未来呢?

你的所有人生规划,都要等到买房之后,所以其实你的人生毫无规划。

刚刚发布的的金融数据显示,4月居民存款大降1.32万亿元,为历史单月最大降幅。同时,市场信贷需求依然旺盛,其中新增贷款1.18万亿元、社融增长1.56万亿元,信贷增加远超居民存款增加。这还是发生在央行降准100个基点之后的数据,可见降准没有改变银行资金短缺现象,说明降准释放的资金并没有进入到银行存款。那么,钱都去哪了呢?还是房地产。

这就是我们在即将进行第二回合谈判时所面临的现实:一方面,大量资金在房地产(投机)领域空转,导致天量资金沉积于钢筋水泥之中,作为资金池的房地产已经演变成了资金黑洞,央行释放再多的资金也没有用,形成了货币钝化效应。另一方面,中兴已经停摆,国内产品已全部下架,日本市场的订货无法交付。

这么明显的事实连我们自己都看的出来,难道特朗普看不出来?

(六)何止没钱,没房

在中国,悲剧有两种,一种是没钱,一种是没房。

如果两种都没有呢?是不是社会就会抛弃你了呢?别搞笑了,社会连你是谁都不知道。

这不是玩笑段子、这就是赤果果的现实。有人说在一线城市没有什么事是一套房搞不定的,如果有,那就两套。还有人说世上99%的事情都可以用钱解决,那么剩下的1%呢?需要更多的钱。

作为货币超发资金池的房地产,就是这个1%。过去十年,美国的货币发行量增加了2倍,而中国的货币发行量增加了20倍。如果没有房地产这个资金池,我们的通货膨胀会不堪设想。马云说,8年之后房子如葱。这个预言全国人民都不敢相信,What?8年之后买根葱会和买套房一样贵?

如果泡沫破灭,天量超发货币将导致严重的通货膨胀,马云的预言就会变成另一个版本的残酷现实。

从静态经济理论的观点来看,产业升级是化解这场危机的必经之路,这一过程虽然痛苦但却无法避免,这也是kbc6n提出房住不炒的最终目的,可以说,这一愿景是理智和美好的。只有壮士断腕般的舍弃房地产经济,才有可能重生。就像上帝给你关上一道门的时候,一定会为你打开一扇窗。然而,为什么我们现在还没有越过这扇窗呢?因为不断超发的天量货币已经让中国经济成为了一个体量庞大的虚胖儿,卡住了。

美国发动贸易战的攻击目标,正是这个胖子。如果说第一回合中美国使用的常规武器是中兴事件的话,那么在第二回合中,美国已经开始动用战略武器了。这个武器是什么呢?是石油。

5月8日,特朗普在白宫宣布美国将退出伊朗核协议,并对伊朗实施严厉制裁。聪明的你一定看出了这其中的奥秘。是的,伊朗正是中兴事件的发源地,而这一次,特朗普更是直接提出了威胁:任何与伊朗有商业往来的银行和企业未能在规定期限内(3~6个月)解除与伊朗的业务关联,都将遭到美国制裁。很快,法国石油巨头道达尔就提出了或将撤离伊朗南帕尔斯天然气田项目,而这一总价约48亿欧元的项目是欧洲财团对伊朗最大规模的投资。这也说明了欧洲既无决心、也没有气力去阻止美国制裁伊朗。那么,欧洲人退出之后,谁将接手这个项目呢?中石油。

中国是伊朗原油最大的买家,伊朗是中国第六大石油供应国,其石油出口的三分之一卖给了中国。和中石油相比,中兴对伊朗出口的那点产品只能说是九牛一毛。一名伊朗石油部门高级政府官员称,一旦接管南帕尔斯气田的运营,中石油将通过旗下的昆仑银行来进行融资和结算。

这对于中美贸易战来说意味着什么呢?意味着直接对抗。

最开心的是谁呢?是俄罗斯。最近美国的火力太猛,俄罗斯已经有点吃不消了,因此迫切需要将中国捆绑进来。俄罗斯国际事务委员会主席甚至表示,中国将继续购买伊朗石油,而美国不会将中国公司列入对伊制裁名单。然而,依然处于停摆中的中兴提醒着我们,这样的制裁并不是闹着玩的。事实上,在上一轮对伊制裁中,中石油就曾在油田开发的设备采购和运输上出现困难,在油田发电机、压缩机等关键精密仪器、以及物资的生产技术都被欧美所控制,这次一旦美国实施进一步的制裁,后果严重性将远超中兴事件。同时,针对欧美市场出口的一大批中国设备制造商也将受到牵连。

这次的贸易战会将我们引向何处现在还无法定论,但是有一点是肯定的:它会对我们现有的经济结构产生深远的影响,正如当初中国加入WTO之后带来的巨大变化一样。

新闻里经常说改革开放带来了我们今天的经济成就,改革不敢说(怕被审核),但这个开放,主要指的就是加入WTO,它让中国从一个GDP低下的纯人口大国进入到了世界最先进的经济组织俱乐部,并充分享受到了经济全球化的发展快车道。这才是我们从曾经的无足轻重变成今天的世界第二大经济体的根本原因,道理其实很简单:如果不和世界上最有钱的国家做生意,怎么会变得有钱?就连曾经被苏联忽悠到天上去的越南,也早就想明白了这个问题,改革开放的力度比我们还要迅猛(尤其是镇纸制度改革)。事实上,从中国撤资搬迁的许多外企都去了越南,甚至现在国际上已经发出了越南经济崛起的声音。

那么,为什么这次的贸易战不能通过WTO来解决呢?有人说是因为美国不尊重中国,也有人说因为中国有许多加入世贸时的承诺都没有兑现。似乎都说的有道理,那么,为什么美国要采用这种方式呢?因为美国不认可中国是市场经济,欧盟也同样不认可中国是市场经济。

这就是为什么特朗普说的我们没有和中国打贸易战,因为这场战争早就被之前的一帮蠢货给输掉了。也就是说,特朗普认为美国一直在中美贸易中吃亏。新闻中都在强调这次贸易战的核心是美国遏制中国2025,其实,特朗普想要的比这要多得多,而且决心异常坚决。具有讽刺意味的是,这次贸易战竟然还以一种特别的方式达到了中国去年一直高喊的口号:去产能。只不过,我们采用的方式是涨价去产能,而这次贸易战却是真正市场化的去产能。

贸易战、加息、缩表、美元升值,这些无法避免的外部因素都在剧烈扰动着房地产这个大胖子。

5月11日晚,央行发布《2018年第一季度中国货币政策执行报告》,其中,央行首次官方提出“宏观杠杆率趋稳”的判断。这意味着什么呢?意味着风向在变。从“去杠杆”到“稳杠杆”,一字之差,天壤之别。如果说去杠杆代表了货币政策紧缩,那么稳杠杆则意味着要小心翼翼的放水了,与之相比,之前的降准只能算是洒洒水而已。

然而,房地产这个蓄水池早已蓄满了水,再放水就有溃堤的风险。那么,哪些地方还能蓄点水呢?似乎只有内需了,这意味着消费该涨价了,也就是新闻中说的扩大内需。这就基本上属于通胀的节奏了。与此叠加的,是输入性通胀,来自哪里呢?正是来自于上面所提到的特朗普石油战略:通过制裁伊朗,推高石油价格。

大家不要认为油价升高只会影响开车加油的费用,石油是工业生产和食品加工等行业的重要原料,由此它会带动许许多多相关商品的涨价,这种涨价最终会反映在商品的零售价格和生活必需品上,消费者会因此多付出很多成本,这就是输入性通货膨胀。2007年,原油价格最高涨到了每桶147美元,结果就是造成了国内严重的通货膨胀,物价大幅上涨,严重影响了居民生活水平和国内经济的发展;为了对冲这一波通货膨胀,当时央行动用了6次加息和连续上调存款准备金的严厉方式。然而,也正是央行这一波操作对房地产市场也产生了立竿见影的效果:当时的房地产行业大面积停摆,房价直线向下,像上海当时的房价连续十几个月下跌,最高跌幅高达35%,新闻上基本上都用崩盘来形容当时的市场。

结语:

通过这个依然历历在目的历史回顾,我们可以看出两点:

一是降房价并非传说中的绝不可能,而是要看是否真心愿意去降。

二是原油价格上涨的输入性通胀具有极强的杀伤力,如果这次特朗普的伊朗战略使油价上涨到每桶80美元以上,那么到时候就不止是房价下跌的问题了,童鞋们可能要先准备点别的了。